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    买房须知:新房及二手房注意事项

    类别:生活常识  贡献者:holidays520  总点击:8914  受欢迎度:2  更新日期:2008年10月27日
摘要:买房须知:新房及二手房注意事项主要讲述二手房购买十项注意事项及新房购买九个陷阱.
  • 买房须知:新房及二手房注意事项
    二手房购买注意事项

      (1.)房屋手续是否齐全 
      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买房者来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 

      (2.)房屋产权是否明晰 
      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房者与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 

      (3.)交易房屋是否在租 
      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买房者只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房者极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房者及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 

      (4).土地情况是否清晰 
      二手房中买房者应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买房者对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买房者来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 

      (5.)市政规划是否影响 
      有些房主二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于,作为买房者在购买时应全面了解详细情况。 

      (6).福利房屋是否合法 
      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 

      (7.)单位房屋是否侵权 
      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买房者如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 

      (8)物管费用是否拖欠 
      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买房者不知情购买了此房屋,所有费用买房者有可能要全部承担。 

      (9).中介公司是否违规 
      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买房者提供零首付的服务,即买房者所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买房者以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 

      (10.)合同约定是否明确 
      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑  

    新房购买注意事项

        一、知己知彼,百战不殆 
        房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛远,以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称,双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况,严重侵害购房人的权益。 

        二、看清“内部认购”真面目 

        许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,笔者认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患: 

        一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证; 

        二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权; 

        三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 

        三、慎签认购书 

        在实践中, 为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。 

        四、确定合理的付款方式 

        为加快资金回笼,实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险,如果开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。 

        五、明确约定收楼标准 

        对于商品房交付使用的标准,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。综合验收项目包括:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。 

        六、规范商品房面积增减的处理 

        商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前,因此,合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。 

        对于面积增减的处理,建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定,即: 

        商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未做约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上,进一步规定,面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的,买卖双方不做任何补偿。当然,合同双方也可以另行约定。 

        七、了解按揭的办理方法 

        大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭,并列出月供多少,以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款,并提交了一系列按揭申请文件后,就可以放心等待入住了。 

        实际上,提供按揭的是银行而不是开发商,银行对购房人资信进行调查后,可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段,明明没有却明目张胆地宣扬。 

        如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭,而购房人已缴了一部分房款,那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。 

        八、追究交楼违约的技巧 

        有的购房人往往会遇到这种情形,接到开发商的交楼通知书,兴冲冲地到楼盘一看,商品房的许多设施都没有到位。对此,有的购房人急于入住,直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付,并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后,即使商品房根本不适于居住、使用,购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。 

        当然,如果商品房存在质量问题,已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失,但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事,而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的,获得赔偿的成本较高。相反,由于开发商已明显违约,后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。 

        九、了解预售商品房转让的条件 

        在房地产交易中, 存在预售商品房转让的情形,即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人,俗称“炒楼花”。由于预售商品房转让有利于转让人的融资,对受让人而言,可能有价格上的优惠,而国家又能增加税收,因此,“炒楼花”虽然在理论上存在争议,实践中却一直客观存在。但由于“楼花”毕竟不是现楼,其中涉及法律关系较为复杂,建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后做决策。简单而言,如果转让人已付清全部价款,预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款,则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭,则情况更为复杂。但无论何种情况,预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。

    避免陷入区位、价格和户型三大误区 


     

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